Nuestra Metodología

Comenzamos obteniendo el plan regulador comunal vigente aplicable a la propiedad. Esto no siempre es directo—algunas comunas tienen múltiples instrumentos regulatorios que afectan diferentes zonas, y las modificaciones pueden reemplazar disposiciones originales.

Verificamos la clasificación exacta de zonificación de la propiedad e identificamos todas las regulaciones aplicables incluyendo límites de altura, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación, requisitos de antejardín, regulaciones de rasantes, estándares de estacionamiento y límites de densidad. También verificamos cualquier condición especial como restricciones de zona patrimonial, áreas de riesgo de inundación o modificaciones regulatorias pendientes.

Esta base es crítica. Muchos problemas de factibilidad de desarrollo surgen de información regulatoria incompleta o desactualizada. Aseguramos que nuestro análisis comience con datos regulatorios precisos y actuales.

Documentamos las características físicas de la propiedad que afectan la capacidad de desarrollo. Esto incluye área total del terreno, dimensiones, frente de calle, topografía, estructuras existentes y puntos de acceso. Verificamos esta información contra registros catastrales oficiales.

Los límites de propiedad importan significativamente al calcular antejardines y área edificable. Una diferencia de pocos metros en el ancho del lote puede afectar toda la configuración del proyecto, particularmente en propiedades más pequeñas donde los requisitos de antejardín consumen una proporción mayor del espacio disponible.

También identificamos cualquier servidumbre, derecho de paso u otras cargas que reducen el área efectiva desarrollable. Estas restricciones no siempre son inmediatamente obvias en los listados de propiedades pero pueden impactar sustancialmente la factibilidad del proyecto.

Usando los parámetros regulatorios y características de la propiedad, calculamos la envolvente máxima de edificación—el espacio tridimensional dentro del cual está permitida la construcción. Esto implica aplicar coeficientes de constructibilidad y ocupación, límites de altura, requisitos de antejardín y regulaciones de rasantes.

Este cálculo determina el área bruta máxima de piso posible en la propiedad. Sin embargo, el área bruta no es lo mismo que área útil. Espacios de circulación, elementos estructurales y áreas comunes obligatorias consumen espacio significativo, particularmente en edificios de varios pisos.

Proporcionamos tanto el área bruta máxima edificable como estimaciones realistas de área útil basadas en ratios de eficiencia típicos para el tipo de edificio contemplado. Esto da una imagen más precisa del potencial real de desarrollo.

Para desarrollo residencial, calculamos el número máximo de unidades de vivienda permitidas basado en regulaciones de densidad y dimensionamiento práctico de unidades. Consideramos tanto los límites regulatorios de densidad (unidades por hectárea) como las restricciones físicas de ajustar unidades dentro de la envolvente del edificio.

Los requisitos de estacionamiento a menudo se convierten en el factor limitante en proyectos de alta densidad. Calculamos el número de espacios de estacionamiento requeridos basado en el número y tamaño de unidades, luego evaluamos si estos espacios pueden caber físicamente en la propiedad junto con las rampas de circulación requeridas y áreas de maniobra.

En algunos casos, los requisitos de estacionamiento fuerzan una reducción en el número de unidades por debajo de lo que los coeficientes de densidad y constructibilidad permitirían de otro modo. Identificar esta restricción tempranamente previene perseguir configuraciones de proyecto inviables.

Compilamos nuestros hallazgos en un informe integral que presenta la información de manera clara y accesible. El informe incluye todos los parámetros regulatorios relevantes, nuestros cálculos mostrando cómo estos parámetros se aplican a la propiedad específica, y declaraciones claras de capacidad máxima de construcción.

Incluimos diagramas mostrando la envolvente del edificio, áreas de antejardín y cómo el área máxima edificable se relaciona con los límites de la propiedad. Las representaciones visuales hacen que las restricciones regulatorias sean más fáciles de entender que las descripciones de texto solas.

El informe también identifica cualquier desafío u oportunidad particular específica de la propiedad. Por ejemplo, formas irregulares de lote que complican la distribución eficiente del edificio, o condiciones favorables de lote en esquina que proporcionan ventajas de desarrollo.

Nuestro objetivo es proporcionarle información completa para tomar decisiones informadas. Sabrá exactamente qué se puede construir, cuáles son las restricciones y qué factores afectan más significativamente el potencial de desarrollo de la propiedad.